文、东滩智库

随着健康中国战略的持续推进，大健康产业呈现出传统业态升级、新兴业态涌现和产业链整合重组的新趋势。一是新医改推动的传统医疗产业链分化出医生集团、专科诊所、专科医院、第三方医疗机构、互联网医院等新业态；二是关注全生命周期的健康需求促进了运动康复、母婴照护、医美服务、健康管理中心等新业态的发展；三是科技创新带动了医药服务外包、健康硬科技、医疗人工智能、健康O2O等健康科创业态的发展。

这些健康新业态的发展，需要有新的物业承载空间，也为健康主题园区建设带来了商机。除了新建项目，健康主题园区也为闲置物业改造提供了机会。根据东滩智库近几年的咨询项目经验，从健康新业态的产业组织形态看，主要有三种健康主题园区模式：一是定位于健康科创、医药服务外包的健康科技产业园；二是定位于综合医疗服务、医疗旅游的医疗服务产业园；三是定位于康复疗养、养生养老的康复疗养产业园。

一、健康科技产业园

健康科技产业是“永不衰落的朝阳产业”，随着人类疾病谱的变化以及医疗技术的进步，健康科技创新常以一波又一波潮流的形式涌现。近年来，免疫治疗领域不断突破，治疗性疫苗引领行业前沿方向，相关研发已从肿瘤拓展至细菌感染、老年痴呆、哮喘、慢性病等领域；靶向药物、基因药物、细胞治疗、微生物治疗等技术的研发推动精准医疗迎来产业化发展契机。

而对于国内来说，在科技创新和国产替代的推动下，医疗器械呈现出更大的发展机遇，将是未来10年的黄金产业赛道，也成为诸多健康科技园区的产业首选。从全球看，医疗器械产业一直保持稳健增长，而国内医疗器械市场规模增速远高于全球。目前，我国医疗器械市场占生物医药行业总规模的14%，远低于发达国家42%的平均水平，发展空间非常巨大。其高速增长动力主要来自三方面，一是国产化，进口替代是我国医疗器械产业发展最现实的机会；二是家庭化，便携式医疗器械产品进入千家万户，将直接引爆潜力巨大的家用市场；三是智能化，将推动传统产品更新换代和研发全新智能化医疗器械产品，使互联网医院和远程智慧医疗成为常态。

医疗器械产业链较长，研发周期较短；产业细分方向繁多，操作空间较大，产业赛道较长，在相当长时间内都是投资热点领域，非常适合各地方政府和产业地产商打造主题园区。但在开发运营医疗器械产业园时，应注意医疗器械企业及产品线的不同阶段，其选址逻辑和动力不同，从而做到因地制宜，准确定位。一是导入阶段，即在新产品研发创新业务，倾向于布局于创新资源丰富、创新支持力度大的城市；二是发展阶段，即新产品角逐全国市场时，追求提高市场占有率，倾向于布局市场支持力度大、有渠道带动效应的城市；三是成熟阶段，即成熟产品为抵御带量采购政策下的低毛利率压力，向二三四线城市转移，追求降低直接生产成本。

二、医疗服务产业园

在健康中国战略引领、人们健康意识提升和“新医改”三种力量作用下，传统以医院为主体的医疗服务出现了大量业态创新。特色专科医院、民营诊所、第三方医技服务、医生集团、康复疗养中心、慢病调理中心、介入性老年护理院、产后康复中心等新兴医疗业态不断涌现，这些新业态的出现，一方面成为主流医疗体系的有益补充，对大中型医院人满为患的状况有所缓解；一方面依托高水平医疗资源的号召力，发展面向全国乃至全球的医疗旅游业，成为大健康产业的重要组成部分。由于医疗服务业的特殊性，这些业态的集聚发展，急切需要适宜的产业发展空间。这种全新空间就是医疗服务产业园，是各地方政府和产业地产商可以利用的商机。

从已有案例来看，医疗服务产业园主要包括两种类型，一是在高端医疗人才丰富的高能级城市，主要发展面向外部市场的外向型医疗产业园，如上海的虹桥医学中心、美国的梅奥小镇。二是在医疗消费市场巨大的二三线城市，主要发展面向本地市场的疏解型医疗产业园，将非重急症的医疗业态集聚于郊区区位，缓解中心城区医院的压力，目前实践还较少，但未来是必然趋势。

无论开发运营哪一类医疗产业园健康，在规划建设时都应注意三个要点健康，一是做好市场定位，综合考虑本地、跨地域就医和医疗旅游人群，营造好就医前中后的服务流程和环境；二是做好病种定位，精准引进相应全科医院、康复医疗以及肿瘤、儿童、妇产科、康复、美容、骨科等专科业态；三是做好医技共享，引入医学检验实验室、健康体检中心、医学影像中心等第三方服务机构，推动专业技术资源集约共享，打造更先进的医疗服务模式。

三、康复疗养产业园

随着中国老龄化加速及慢性病人群的增加，医院的康复服务已无法满足需求，催生了专业性康复医疗的发展。从康复需求看，心血管病、骨科运动、肿瘤重症、代谢性疾病、神经系统病、呼吸系统病等慢病康复市场空间最为可观。2020年我国康复医疗市场规模超过800亿元，专业康复医院数量超过700家，成为健康领域的投资热点之一，康复疗养机构数量不断增多，其中投资布局最活跃的有三类：肿瘤康复中心、糖尿病医学中心和运动医学康复中心。

瞄准各类康复需求人群，将康复医疗与健康养生结合的康复疗养产业园，为各地康养地产摆脱“住宅开发+康养配套”的传统模式、推动康养产业落地运营提供了新的发展方向，也成为各地政府发展康养产业的重要载体。康复疗养产业园，无论是拿地新建，还是老项目转型，开发操作上都可从三方面入手：一是以特定功能症状康复为核心，如糖尿病康复、骨科康复等，形成园区康复疗养服务的主打业务，打响园区专业康复品牌。二是构建全面健康服务体系，将康复疗法与心灵疗愈、艺术娱乐、健康教育、休闲文旅等结合起来，构建养身、养心、养性、养智、养眼“五养”体系，让人的身心得到全面滋养和放松。三是以客户为中心提供线上远程康养服务，搭建智慧康养线上服务平台，通过会员制终生服务模式，为客户提供远程家庭医生、健康教练和健康管理等服务。