2020年9月11日上午，云南省人民政府新闻办举行云南省加快构建现代化产业体系系列新闻发布会•房地产业、烟草产业专题发布会，这是在《关于加快构建现代化产业体系的决定》发布之后，再一次向市场宣布了云南在房地产和烟草行业的决心。

昆明作为云南房价最高的城市，却一直以来都是全国最为“宜居”的城市之一，全市房价甚至比不过莆田、廊坊等三、四线城市；而从昆明的限购政策可以看出，昆明是事实上的购买力不足：

非云南省居民限购政策：

（1）暂停向已拥有上述区域内1套及以上住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省户籍人士销售新建商品住房； （2）区域内无住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房。

可以看到，没有住房的非云南户籍人士仍可在昆明购买一套商品房，而且没有规定，非云南户籍是否可以购买昆明二手房。

在全国持续多年喊话“房住不炒”的声浪中，从国家、行业到企业都受到了不同程度的挑战，国家干预经济之手持续伸向市场，房地产行业被迫转型，地产企业出现大规模“改名“潮”，在主旋律逻辑上，仍然以房地产为城市发展路线不仅是不识趣，也是不合时宜的。

而在云南省的《决定》中，房地产联同烟草这两大带有“负面色彩”的孪生产业，都成为了云南寄予期望的核心产业。

难道云南和椰树集团说自己思想端正一样在装睡吗？

腾冲是位于云南西部中缅边境县级市，全区秋景如画，是国内网红热点城市，仅2020年前十月，就已完成旅游总收入80.4亿元；而作为同属保山市的隆阳区、施甸县则仍是当地有名的贫困县，农村居民人均可支配收入仅为11432元。

不到1万2的年可支配收入，比不上一线城市一个小户型每月的房贷，也比不上一款高配新手机；虽然这已经足够帮助施甸县在2020年脱掉贫困县的帽子。

而在历史上，团结少数民族、致力于全省脱贫、环境保护优先都是云南在发展中需要承担的政治和社会责任，而其天生弱势的省域区位、人口受教育素质、产业基础薄弱在近十年全国迅猛发展的科技浪潮中，进一步落后于其他兄弟省份，贵州、安徽等省份在国家科技资源导入后，在大数据、装备制造行业均呈现了不一样的发展面貌，贵阳的大数据产业、合肥的汽车产业都成为国内发展新兴力量。

而云南目前的重点产业仍然是烟草、生物资源、矿产、电力和旅游文化等传统一二产业。云南需要在战略性新兴产业中奋起直追，但培养新产业需要时间，从政府角度来说云南当地的特色卷烟，即是需要GDP和产值。

什么样的产业可以让云南获得追赶的机会？

具备高附加值、高地域性、长价值链特征，最重要的是，是云南具备比较优势的产业。

而烟草和房地产正是云南的“天选产业”。

笔者出生在南方有名的烤烟区，又油又重的烟叶、粗壮的烟虫和呛人的烤烟伴随了笔者的童年。不同于田间厚重的烟叶，烤房出来的烟叶其实非常轻，从烟农手中20块一斤收储的烟叶，在烟草站、烟草公司和品牌加持后通常能实现10倍以上的价值提升。

在价值的分配上，被烟农分走的价值基本只占到烟叶的1/7-1/10，而烟草公司和卷烟厂则攫取了利益的大部分，通常也成为当地的税收大户。

受仓储、生产和品牌沉淀影响，从产烟叶到成品烟贴牌出厂，绝大部分烟草产生的价值都留在当地，为当地带来就业、税收和GDP。

云南由于具备烟叶生产的独特气候和水土条件，成为全球最大的优质烤烟产区，云南烟叶占全国的45%左右，仅红塔集团年营收高达960亿元；而从2016年披露的数据来看，全省税收20强中，烟草占据15户，电力2户，通讯、冶金和医药各1户；第1名红塔烟草（集团）有限责任公司和第2名红云红河烟草（集团）有限责任公司。

从另外一组数据也能看出云南烟草的产业实力：

1、2020年，云南生产烤烟产量85.46万吨，增长5.5%；并生产卷烟703万吨，烟草制品业增长0.8%，税利收入1150亿元（预估值）；

2、 2025 年，全省烟草产业营业收入达到1600亿元。到2030年，达到1800 亿元。

但笔者在云南烟草的规划中看到了雄心，但没有看到想象力。

烟草一直是中国3.5亿烟民的口中宝，但却是事实上的有害吸入品，烟草中有7000多种有害物质，其中尼古丁、一氧化碳和烃化氢对成人大脑形成极大杀伤力，所以在主旋律层面，一直是限制政策高发领域。

而电子烟由于没有燃烧过程，不含焦油，一直被商家宣传“健康”“基本无害”，事实上是否有害我们暂且不表，但随着近年来电子烟兴盛，国家对于电子烟的接受程度逐渐提升。

美股上市中概股雾芯科技作为雾化第一股，从不足8块的发行价，一度涨至35块，目前总市值达到1000亿人民币，这相当于目前云南全省烟草行业销售收入的八成；而思摩尔国际即使在国家出台电子烟限购政策后，仍达到109倍的PE值，整体市值高达2600亿人民币。

而作为云南最大的上市企业，云南白药2020年市值仅为1456亿元。

对于传统制烟大省，云南对于电子烟是又爱又恨，爱的是新技术在国家和公众接受程度上有望打开局面云南当地的特色卷烟，而恨的是新科技、新技术对于传统烟草发展模式带来的替代效应，将重新洗牌国内烟草行业价值链，烟草大省品牌旁落电子烟行业。

电子烟行业的发展将极大影响未来五年传统烟草行业的发展，烟草大省如果看待、利用，并且利用资本和资源优势完成产业迭代，很大程度上决定了其能否保持其产业优势，这不只是GDP和产值的问题，而是云南省真正的战略性新兴产业。

与云南烟草大省的既有比较优势不同，云南房地产行业具备的是后发优势。

近五年，全国房地产行业突飞猛进的同时，云南全省仅有昆明和大理突破万元均价，全省最大的本地房企俊发集团，在2020年也跌出50强，年销售额不足600亿元。

云南房地产行业因为市场估值低、竞争强度低但土储丰富、旅游资源发达，仍然不断吸引着全国各大开发商涌入云南掘金。

而旅游地产则是云南市场最具吸引力的业务之一，包括雅居乐、华侨城、金茂、阳光100均进入云南文旅市场，为房地产市场下半场储备资源、制造消费场景。

而因为旅游地产导入的消费人群，通常在旅游消费、生活服务方面均会为本地带来衍生收入。可以说，烟草和房地产都是抓住了人，而抓住了人则是抓住了消费。

但旅游地产从来都是业内有名的“碎钞机”项目。

李亚鹏“败北”丽江雪山小镇项目、滇池西南海烂尾等事件都体现出“碎钞机”特色。

2008年，李亚鹏成立丽江雪山投资有限责任公司（下称“雪山公司”），并与2012年1月9日，雪山公司与泰和友联签订《项目合作框架协议》，约定双方合作完成“雪山文苑”项目，由泰和友联出资6000万元对雪山公司进行注资，并获得其10%的股份。

李亚鹏为雪山艺术小镇请来了日本设计师隈研吾，小镇规划130多栋190-300平方米独栋别墅，仅22栋别墅园林景观造价高达一千多万。

然而，这座悉心打造的“世外桃源”却并没能收获商业上的成功。2014年6月开盘，别墅半年内仅售出30%，商业院落仅售出10余套；最后李亚鹏还因此惹上了一系列官司。

文旅市场从来都不缺乏投资者，但也不会因为情怀来自动完成项目去化；旅游地产投入高、周期长、依赖高净值客户的属性，也让云南在旅游地产开发这条路上屡屡受阻。

云南城投是云南最大的国资城投平台，作为云南省文旅地产主要上市平台之一，云南城投目前仍有近7400亩的未开发土地，业务遍及全省的住宅、商业、文旅、康养产业。

2021年1月30日，云南城投发布业绩预亏公告，称公司预计2020年度实现归属于上市公司股东的净利润为-27.5亿元到-23亿元，扣除非经常性损益后(以下简称“扣非”)的净利润为为-36.3亿元到-31.8亿元。

当天，云南城投还收到上交所的问询函，也因此成为今年首家因年预告上年业绩而被问询的上市房企。

而在此之前，云南城投已经做出了多轮自救行动，包括将其持有的环球世纪及时代环球各51％股权卖给融创集团，变现152.69亿元，孙宏斌称，这次交易双方只谈了一个多小时就锁定了，“后来就去喝酒了”。

2020年10月份，中交地产、云南城投以及两家中交系兄弟公司等四方共同签署《深化战略合作协议》共同开发位于昆明市、西双版纳州、大理州等云南省内的项目。

地产行业仍将受主旋律、文旅项目自身特点和企业开发能力所影响，《决定》仍然赋予房地产以政府主导的千亿产业，这与在中国的经济发展模型中，自上而下的规划主导、资源倾斜式经济是常态，这是地产行业未来在云南深耕发展的核心因素。

但在资源未曾倾斜的领域，市场自有看不见的手主导一切。云南的基础条件决定了农业和文旅的比较优势，这也是烟草和地产产业能得以快速发展的背后逻辑。

但在当今高速发展的科技产业和资本实力影响下，产业分工和价值分配有被进一步拆散和重塑的可能，如何在这个阶段实现对外的重塑，而不是自身被重塑，是在《决定》之外对于当地更为重要的事情。

毕竟就如烟草，当今年轻人更喜欢的，有可能是电子烟。